在2023年的五六月份开始，中国房地产行业面临着一轮新的触顶回落的压力，另外在6月份之后，我们也看到有一些研究机构、一些著名的境外分析师研究员也发布了对中国经济和房地产市场一些耸人听闻的分析，甚至认为中国的房地产行业可能会和上一世纪日本房地产泡沫破灭的时候有类似的地方，言外之意房价可能会存在着大幅调整的风险，类似这样的一些分析报告观点在朋友圈包括在自媒体上广泛的传播，不少中产家庭的朋友看到这样的内容之后，加剧了对房价大幅调整所带来的恐慌和焦虑情绪。

在我看来，中国在一二三线城市的房价大幅调整的可能性微乎其微，更多是表现为交易量，包括新房二手房，也包括了土地拍卖的交易量的萎缩，而并非是房价的大幅的调整，为什么有这样的判断？主要以下4个方面的原因。

(资料图)

第一个看人口。

今天谈到对未来的房地产市场处在比较悲观的情绪，其中一个因素就是大家拿人口做一个依据，总量人口的确中国出现了触顶回落的态势，预计在未来的10年15年时间，中国总的人口增长的可能性不大，预计在未来的10~15年时间，中国总量人口会面临触顶回落的压力，但是中国的城市里面的常住人口数量预计仍将是持续增长的。

今天中国的常住人口城镇化率只有65%，预计在未来的10~15年时间提高到75%甚至更高的比例可能性是比较大的，这就意味着中国城市里面常住人口总的数量仍然是增长了。

问题来了，如果说城市里的人口增长，主要增长在哪些城市？在我看来最大的概率仍然是一二三线城市。

第二个就是土地制度的安排，中国的房地产市场和海外其他这些主要国家和地区最大的不同，中国土地是地方政府来垄断供给的，是全民所有的住宅土地供应的制度，在海外我们都知道房子和土地主要都是私有化的，意味着在房地产整个行业不景气的情况下，你不但看到房子抛售房子价格下降的压力，同时地价也在下降，所以就造成了对房地产整个行业里面我们看到价格这个指标直线回落，但是在中国由于土地是地方政府垄断供给的，所以大家来看一看，即使在房地产这个行业非常严酷的2022年2023年，所有城市面拍卖住宅的土地基本上价格都是坚挺的，而且楼面价基本上都已经相当于房屋售价的55%~70%之间了。

我们知道影响房价的构成因素，土地的价格今天主要的因素，除此之外还有比方说像建筑安装的这些成本，还有一个就是房地产的财务成本，由于周转周期的拉长，财务成本也是增加的，还有运营的成本，由于周期的拉长，运营的成本显然也是提高的，最后房地产企业利润，以上这些构成最主要的成本。

地价表现的这么坚挺，我们又知道地价又联系着最终农民的土地变性之后对农村农民的这些补贴，整体来看这些补贴加上农民未来的相关养老等等这些成本，如果都考虑进去的话，实际上这些土地补贴的成本也是在上升的，就意味着地价想下降难度很大，所以地价的支撑是第二个因素。

第三个今天我们在一二三线城市里面，如果你对房子未来的价格还处在非常担忧的状态，我想您问自己一个问题，您今天还需要买房吗？不论是刚需或者改善性的需求，你对今天自己的居住条件满意吗？我想其实我们不用去观察别人，自己这个答案一定程度上代表了很多人内心的共同诉求。当经济恢复的情况下，我想人们对改善性的需求在一二三线城市里面还会有巨大的空间。

第四个就是谈到投资了，今天可能有的朋友会说这些投资买房占了城市里面有多大的比例，这些房子如果抛售的话，会对房价构成很大的压力。

首先我来告诉朋友们，在这一些一二三线城市里面，不同的统计机构里面来看，拥有三套以上房子的家庭的比例是非常之少的，连10%的比例都不到，可能有30%左右的家庭会拥有那两套房子。

问题来了，对这些一二三线城镇的居民家庭，如果你有两套房子，你卖出房子的话，还能找到比房子更好的哪些资产呢？

我想这是一个在中国今天每个中国城镇居民家庭其实你都需要来思考的4个问题，把这4个问题如果你都用了答案想明白的话，我想也许您可能会认同我的一个观点，一二三线城市的房价大幅下降的可能性是微乎其微的，更多我们看到是交易量的萎缩。

不知道您对以上的问题持有什么样的观点和看法，欢迎你发表不同的意见，如果你对自己的投资是认真的话，欢迎你关注道哥道金融，相信对您一定会有帮助，谢谢。